Une vraie politique sociale de logement
Une ville est un endroit où les gens vivent et cohabitent. Le logement est un droit fondamental et devrait être un pilier essentiel de toute politique de la ville. Mais ce n’est pas le cas. Aujourd’hui, une crise du logement sévit à Charleroi. Les autorités communales abandonnent leur responsabilité comme force publique et sont surtout soucieuses des marges bénéficiaires des grands promoteurs immobiliers. Aujourd’hui, trouver un logement abordable et de bonne qualité devient difficile à Charleroi. Nous voulons que la ville change radicalement de cap et qu’elle prenne elle-même les rênes de la politique de logement. Avec un plan ambitieux pour un habitat financièrement accessible. Nous voulons une ville avec suffisamment d’habitations de bonne qualité accessibles pour chacun. Une ville qui met fin aux situations d’insalubrité, avec les problèmes d’humidité et leurs retombées sur la santé mentale et physique des locataires. Une ville qui lutte activement contre les logements vides. Une ville avec une société communale de logement qui se chargera elle-même de la construction et de la rénovation de logements.
Vision
Se loger devient de plus en plus difficile, et il n’y aura pas de solution en vue tant que nous ne menons pas une politique radicale. Le secteur immobilier redécouvre la ville et cible le segment riche de la population. Ce qui entraîne une surenchère dans le secteur et fait grimper les prix moyens des loyers.
Des logements familiaux à prix abordable, des logements adaptés pour diverses sortes de famille, la rénovation des parties plus anciennes de la ville sans en chasser les habitants d’origine… rien de tout cela ne figure au cahier des charges des autorités communales de la dernière mandature. La construction de logements sociaux est abandonnée, les listes d’attente sont de plus en plus longues.
Isolés, jeunes travailleurs et travailleuses qui débutent dans la vie, nouveaux venus, familles monoparentales, personnes âgées à la pension très modeste, familles nombreuses… tous sont livrés à eux-mêmes dans la jungle du marché du logement. Les situations déplorables en matière de logement de même que les marchands de sommeil sont de retour sans jamais avoir été tout à fait absents. Bref, l’offre ne satisfait tout simplement pas à la très importante demande de logements convenables. Le libre marché ne résout pas le problème du logement. Au contraire.
Des logements de qualité à prix abordable pour tout le monde , peu importe la taille du portefeuille : voilà un projet de prestige pour notre ville. Pour cela, nous avons besoin d’un plan ambitieux de logements à prix abordable. Un plan en trois piliers : (1) un plan ambitieux de construction de logements sociaux modernes et de qualité ; (2) une tolérance zéro envers les maisons vides ; (3) l’instauration d’une nouvelle réglementation pour le marché locatif privé, avec une fixation objective du prix du loyer via une grille contraignante et via un label de contrôle.
Chaque euro investi dans un habitat de qualité est regagné en deux ou trois ans, comme le montre une étude européenne. C’est logique. Car celui qui est mal logé tombe plus rapidement malade, en raison des conditions de logement malsaines. Les familles qui disposent d’un espace trop exigu connaissent plus de stress. Comme les enfants ne peuvent y étudier en toute tranquillité, il y a également davantage de décrochage scolaire. Et davantage d’absentéisme au travail du fait de la transmission plus rapide des maladies. Toute une série de coûts qui, à l’échelle d’une ville, diminuent dès lors qu’on a suffisamment de logements accessibles et de qualité.
Un. Fonder une société communale de logement à Charleroi
- La société carolo du logement construit et gère elle-même des logements. Cette société dirigée par l’échevinat du logement est chargée de la politique de création de logements et, à terme, de la gestion des logements publics sur le territoire de la Ville
- Elle effectue également des travaux de rénovation et d’isolation dans des logements publics et privés
- Nous impliquons également la population dans la politique du logement. La société communale du logement fonctionne ainsi de façon démocratique et transparente. Le public peut suivre ses réunions via internet, les documents sont accessibles à tous
Plus d'informations
Le PTB propose la mise sur pied d’une société publique de construction et de rénovation de logements, comme c’est le cas dans quelques grandes villes notamment en Allemagne. Cette société publique construit elle-même les logements nécessaires. Elle effectue également des travaux de rénovation et d’isolation.
Ces sociétés ne coûtent pas d’argent à la collectivité. Situation assez logique : si ce secteur est rentable pour le privé, pourquoi coûterait-il pour le public s’il est bien géré ?
Cette société devrait également mettre en œuvre un plan d'isolation de tous les logements sociaux carolos. Elle pourrait préfinancer les travaux et se rembourser sur le gain énergétique pendant une durée limitée. Cette société pourrait travailler aussi avec les diverses primes régionales, ce qui réduirait d'autant le temps de remboursement.
L’endettement actuel d’une série de sociétés de logement de service public est en grande partie dû au fait justement que leurs occupants font partie des couches les plus défavorisées : ils paient donc des loyers assez bas, quand ils peuvent les payer. Comme le démontre l’exemple néerlandais où le logement social culmine à 34% de parts du marché locatif, augmenter le nombre et donc l’accès aux logements publics permet de les rendre tout à fait rentables au niveau financier.
Dans les quartiers denses et avec un parc de logement relativement obsolète, une telle société publique de logement et d'investissement peut aussi devenir le moteur du renouveau du quartier. Une société publique de logement communale devrait pouvoir exercer un droit de préemption et pourrait acheter, rénover et transformer des habitations à vendre. Ceci présente en outre l’avantage d’intégrer le logement public dans l’habitat existant et d’éviter les « grands blocs » d'habitations.
Deux. Une politique ambitieuse de création de logements publics modernes et de qualité
- Nous voulons faire passer la proportion de logements sociaux au sein du parc carolo de moins de 10 % actuellement à 25 %. Comme c’est un objectif que nous voulons atteindre en trois mandatures, cela signifie construire, rénover ou reprendre au privé l’équivalent de 850 logements par an
- Nous plafonnons les charges locatives Ă un maximum de 10 % du prix du loyer
- Nous investissons dans l’environnement et la sécurité des logements sociaux, notamment en faisant en sorte qu’il y ait de nouveau des concierges temps-plein dans les grands immeubles publics
- Dans les projets de nouvelles constructions dont la ville est partenaire, nous imposons un minimum d’un tiers de logements sociaux
- Nous renforçons l'accompagnement social pour les candidats-locataires et les locataires
Plus d'informations
Trois. Tolérance zéro pour les logements inoccupés
- Par des contrôles permanents, nous combattons l’inoccupation commerciale et les logements vides
- Nous augmentons le montant de la taxe contre les logements vides
- Nous remettons les logements restés vides pendant plus de trois ans aux mains de la société publique de construction de logements ou aux mains de La Sambrienne qui gère les logements sociaux de Charleroi
- Nous actualisons le registre des maisons vides. Nous augmenterons le nombre de collaborateurs communaux dont ce sera la charge. Les citoyens pourront eux aussi signaler les bâtiments inoccupés
- Un soutien est organisé pour les propriétaires modestes qui rencontrent des difficultés à rendre leur logement habitable
- Nous soutiendrons les acteurs locaux de lutte pour le droit à l’habitat dans des actions en cessation de l’inoccupation
Plus d'informations
Nous passerons d’abord à la vitesse supérieure afin de rénover au plus vite les logements sociaux inoccupés. Charleroi est devenue n°2 au hit-parade wallon des communes remplies de logements vides. En 2014, il y avait 700 logements sociaux vides. 2 ans plus tard, on se retrouve avec près de 1400 logements sociaux vides à Charleroi.
Dans le parc locatif privé, la situation fait aussi peur. En effet, Ornella Cencig, échevine MR du logement, expliquait en avril 2016 à la presse qu’il y avait à Charleroi un peu plus d’un milliers de logements privés vides. On est donc à 2,5 % du parc immobilier carolo qui serait constitué de logements vides et à près de 15 % lorsqu’on évoque le parc locatif public.
Nous voulons drastiquement diminuer cette inoccupation des logements à Charleroi. Nous veillerons à une inoccupation la plus courte possible entre deux mouvements de locataires. Nous mettrons au point un masterplan de rénovation de centaines de logements au cours de la prochaine législature. Dans ces grands projets de rénovation, nous rénovons d’abord les habitations inoccupées de sorte que les personnes qui habitent déjà dans un quartier depuis des dizaines d’années pourront continuer à y habiter. Nous recourrons surtout à des « rénovations douces », avec un impact limité sur les locataires, de sorte que, autant que possible, ils pourront continuer à résider dans leur logement.
Nous voulons augmenter la taxe sur l’inoccupation. Il existe aussi trop d’exemptions, concernant cette taxe sur l’inoccupation. Ici, nous laisserons de côté les gens qui ne disposent pas des moyens ou de l’expertise nécessaires pour exécuter les rénovations qui s’imposent. Mais, pour les sociétés immobilières, nous comptons doubler cette taxe sur l’inoccupation. De même, nous voulons doubler la taxe sur les terrains non bâtis. Quant à la recette, nous investissons dans des projets de logements à prix abordable.
En cas d’inoccupation structurelle de plus de trois ans, nous prenons des mesures radicales. Depuis quelques années déjà , les propriétaires concernés ont la possibilité de se mettre en règle. La ville confiera ces logements en premier lieu aux Agence Immobilières sociales ou à la Sambrienne. Ainsi, nous pouvons accroître l’offre de logements sociaux sur le marché locatif.
Il y a aussi, de plus, un grand nombre d’immeubles non-occupés qui sont dissimulés ou non enregistrés. Nous voulons que les services communaux entreprennent une prospection active de cette inoccupation. Nous créons également un point de contact pour les citoyens. En effet, ce n’est que via un enregistrement correct qu’il pourra être question d’une taxe dûment appliquée.
Quatre. Nous limitons les loyers et lançons un label « qualité » du logement
- Nous militons pour que le gouvernement wallon instaure une grille contraignante des loyers grâce à laquelle les prix seront limités à l’aide de critères objectifs, tels la qualité du logement et le nombre de chambres
- Dans l’attente de cette grille nous faisons une promotion active de l’utilisation du calculateur de loyer indicatif (grille des loyers) du Service Public de Wallonie pour qu’elle devienne systématique
- Sur base de la grille des loyers, nous imposons une attestation de conformité pour chaque location. Comme pour les véhicules, chaque bien est soumis à un contrôle qualité et labellisé. Il y aura des contrôleurs supplémentaires de l’habitat afin d’augmenter sensiblement le nombre de contrôles. Nous faisons respecter, pour chaque logement mis en location, l’obligation d’afficher le montant du loyer et des charges. Ne pas indiquer ces informations sera passible d’amendes
- La ville gère elle-même un site internet reprenant toutes les habitations à louer avec un label de qualité et une indication du prix du loyer
- Les habitations qui ne satisfont pas sont enregistrées comme insalubres ou inhabitables
Plus d'informations
Si dans la région Wallonne, plus de 70 % des wallonnes et des wallons sont propriétaires de leur logement, à Charleroi, il y a tout de même 40 % de locataires. Sur ce marché, il y a peu de règles et il y a encore moins de contrôle. Ici, c’est le Far West du capitalisme qui prévaut. Résultat : énormément de locataires doivent consacrer une trop grande part de leur revenu en frais de logement. Le risque de pauvreté chez les locataires est de plus de 36% en Belgique. On se retrouve à devoir payer beaucoup, pour des logements qui ne sont même pas toujours au niveau minimum de qualité.
En 2013, la Ville de Charleroi mettait sur pied une cellule de contrôle des logements. Elle se livre à des contrôles qu’elle veut d’envergure pour mettre fin aux marchands de sommeil. En Janvier 2018, une telle opération s’est tenue. Dans une maison de la Chaussée de Bruxelles, à Jumet, on trouve ainsi une maison qui comporte 24 boîtes aux lettres pour 11 ménages domiciliés alors que dans ce bâtiment on ne peut loger que 4 ménages. Ces appartements sont tous insalubres à cause d’équipement illégaux, d’une trop faible luminosité ou d’une surface trop limitée. C’est un public fragilisé qui y loge et qui rapporte en gros 3000 euros par mois au propriétaire. Une telle chose n’est possible que parce que les contrôles sont insuffisants et parce qu’un propriétaire véreux dispose de la liberté totale de mettre n’importe quel bien en location sur le marché locatif privé pourvu qu’il trouve preneur. Et souvent les locataires n’ont pas beaucoup le choix.
Il doit exister une limitation dans le prix des loyers qu’un bailleur peut exiger. On ne doit pas pouvoir demander cinq cents euros pour un studio merdique, comme c’est pourtant le cas aujourd’hui. Nous voulons que le gouvernement wallon instaure une grille contraignante fixant les prix des loyers. Ils seraient déterminés sur base de critères objectifs : la qualité du logement, le nombre de chambres, le confort, l’économie d’énergie, etc. Nous attribuons à chaque critère un certain nombre de points et chaque point correspond à une somme fixe. Ainsi, nous pouvons constituer le prix du loyer. Si le loueur ne respecte pas la grille des prix des loyers, le locataire doit avoir le droit de s’adresser à un juge afin que le loueur respecte effectivement cette grille.
Il s’agit d’une compétence du gouvernement régional wallon, et nous luttons depuis longtemps pour que cette mesure soit effectivement prise. Mais nous ne sommes pas obligés d’attendre que la région bouge. Le calculateur de loyer indicatif du Service Public de Wallonie qui a été instauré récemment peut déjà être utilisé. À partir de divers critères, locataire et propriétaire peuvent déjà calculer un loyer objectif. La commune co-gérera le marché locatif à partir d’un site internet, recensant les biens en leur attribuant un label de qualité et en indiquant le loyer indicatif. C’est profitable à tout le monde : aux personnes en quête d’une bonne habitation et aux propriétaires respectueux du Code du logement. Par ce biais, nous voulons aussi exercer une pression pour contrer la hausse des loyers. Le label de qualité est lui attribué par des agents communaux. Un logement insalubre fait l’objet d’une attention particulière. Comme pour les logements inoccupés, chaque situation est évaluée au cas par cas. Un propriétaire abusif doit mettre son bien aux normes, sous peine d’amendes.
Souvent les locataires ne demandent pas ce contrôle eux-mêmes par crainte que le logement ne soit déclaré inhabitable et qu’il ne leur soit impossible de payer ou de trouver un autre logement à louer. Sur un marché locatif privé trop étriqué, l’initiative du contrôle ne peut pas incomber au locataire. En cas de contrôle négatif, la Ville doit assurer le relogement des locataires expulsés.
Quant aux propriétaires d’habitations qui ne sont pas en ordre avec les normes du Code wallon de l’habitat, nous les obligeons à mettre leur habitation en ordre à leurs propres frais. S’ils ne le font pas, ils se verront alors infliger des amendes plus fortes et seront obligés de confier leur immeuble à la société publique de construction de logement ou à la Sambrienne. Nous investissons des moyens de la ville et du CPAS dans des projets sociaux d’embauche afin de rendre ces logements habitables. Les propriétaires modestes qui n’ont pas les moyens de faire les rénovations seront soutenus.